دراسة الجدوى التي لا تستطيع قول «لا» ليست دراسة: الجدوى وتطوير الـ Concept حلقة واحدة
- RETAILBIG TEAM
- 26 أغسطس
- 2 دقيقة قراءة
اسأل عشرة ملاك: ما هي دراسة الجدوى؟ سيصف معظمهم مستنداً يقول «نعم». وهنا المشكلة. الدراسة المصممة لتأكيد قرار مجرد إجراء شكلي؛ أما المصممة لاختباره فهي أداة حقيقية. وفي تطوير المولات لا يمكن فصل الاختبار عن الـ Concept — لأن الأرقام تتغير كلياً حسب ما تقرر أن تبنيه.
الجدوى والـ Concept حلقة واحدة لا خطوتين
التسلسل الشائع في منطقتنا: تُطلب دراسة جدوى لـ«مول»، وتأتي النتيجة إيجابية، ثم يُطوَّر الـ Concept لاحقاً. لكن «المول» ليس شيئاً واحداً. مركز حيّ قائم على حاجات يومية، ووجهة عائلية مرتكزها الترفيه، ومركز إقليمي تقوده الأزياء — لكل منها GLA مختلف، ومستأجرون مختلفون، وكلفة إنشاء مختلفة، ومنحنى إيرادات مختلف تماماً.
العمل الحقيقي يجري كحلقة: ضع Concept، اختبره مالياً، عدّل، أعد الاختبار — حتى يكون الـ Concept الذي ينجو هو نفسه الذي يدفع.
ماذا يجب أن يختبر النموذج المالي فعلاً؟
حجم الـ GLA مقابل الطلب لا مقابل مساحة الأرض. بناء الحد الأقصى المسموح هو أشيع طريقة لتصنيع شواغر دائمة.
الإيجارات القابلة للتحقيق حسب الفئة والطابق، بناءً على ما تحصّله أصول مشابهة فعلاً — لا الأسعار المعلنة في الكتيبات.
اقتصاد المرتكزات: المرتكزات تدفع أقل للمتر وتصنع الحركة التي يدفع ثمنها الآخرون. والنموذج يجب أن يُظهر هذه المقايضة بصدق.
كلفة الإنشاء بأسعار العطاءات اليوم، بما فيها ما يفرضه الـ Concept نفسه: شفط للمطاعم، وإنشاءات للترفيه، ونِسَب مواقف.
الاستيعاب والمراحل: كم يحتاج السوق فعلاً ليملأ هذا الـ GLA، وهل الافتتاح على مراحل يعطي عائداً أفضل من الافتتاح دفعة واحدة؟
تحليل الحساسية: إشغال أقل، وكلفة أعلى، وافتتاح متأخر — هل يبقى المشروع واقفاً؟
تطوير الـ Concept: الأسئلة التي تحسم النتيجة
لمن هذا المشروع؟ نطاق وزبون محددان، لا «كل سكان المدينة».
لماذا هنا وليس عند المنافس؟ سبب يجعل الناس يتجاوزون مشروعاً قائماً — سهولة، أو مزيج، أو تجربة، أو سعر.
ما الذي يُبقيهم؟ محرّك وقت البقاء: المطاعم، والترفيه، والخدمات، والفعاليات.
وماذا يمكن أن يصبح؟ مرونة تسمح بتغيير المزيج مع صعود الفئات وهبوطها على مدى عمر الأصل.
أحياناً تكون النتيجة الأصح مشروعاً أصغر
من أثمن ما قد يسمعه مطوّر هو أن يبني أقل: مركزاً بحجم صحيح يمتلئ ويعمل ويتوسع لاحقاً، بدل مشروع ضخم يقضي عقداً نصف فارغ. ومنطقتنا فيها من الأمثلة على الحالتين ما يكفي للتعلّم — والفرق بينهما حُسم في هذه المرحلة، على الورق، قبل أن يُبنى أي شيء.
ملاحظة من الميدان
في المشاريع التي قدّمنا فيها المشورة عبر بلاد الشام والخليج، نادراً ما كان الـ Concept الذي بدأ به المالك هو الأكثر ربحية في النهاية — والفجوة بينهما وُجدت في النمذجة المالية لا في الموقع. وهذا ما نفعله في RETAILBIG: نختبر المفاهيم أمام أرقام حقيقية حتى ينجو واحد منها في الاختبارين معاً. يمكنك التعرّف على طريقتنا في العمل من صفحة «عن الشركة».
تخطط لمول أو مركز تجاري — أو تعيد اختبار مشروع على طاولة الرسم؟ أرسل لنا نبذة واحصل على استشارة مجانية من 15–30 دقيقة: تواصل معنا
#جدوى_المولات #تطوير_المفهوم #دراسة_الجدوى #المراكز_التجارية #GLA #تطوير_تجاري #الأردن #السعودية #الإمارات #العراق #مصر #تركيا #RETAILBIG
الصور: Pexels (استخدام حر) — تصوير مصورين مساهمين.
